14.03.2025
Předkupní právo je jedním z důležitých institutů českého občanského práva, který má významný dopad zejména na vlastnictví nemovitostí. Jeho úprava prošla v posledních letech několika významnými změnami, které ovlivnily jak majitele nemovitostí, tak realitní trh jako celek.
Právní úprava předkupního práva a její vývoj v posledních letech
V tomto článku se podrobně podíváme na:
Co je předkupní právo a kdy se uplatňuje.
Jak se předkupní právo vyvíjelo od roku 2014 do současnosti.
Jaké jsou praktické dopady změn na vlastníky nemovitostí.
Co je předkupní právo a kdy se uplatňuje?
Předkupní právo poskytuje určité osobě (v tomto případě spoluvlastníkovi nemovitosti) přednostní právo koupit nabízený podíl na nemovitosti před ostatními zájemci.
V praxi to znamená, že pokud jeden ze spoluvlastníků plánuje prodat svůj podíl, musí ho nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům za stejných podmínek, za jakých by ho prodával třetí osobě.
Předkupní právo slouží k ochraně spoluvlastníků před vstupem nežádoucích osob do spoluvlastnického vztahu a zajišťuje, že o významných změnách ve vlastnictví budou mít právo rozhodovat lidé, kteří jsou na dané nemovitosti již zainteresováni.
Vývoj právní úpravy předkupního práva
1. Období do konce roku 2013 – existence zákonného předkupního práva
Do konce roku 2013 platilo, že zákonné předkupní právo měli všichni spoluvlastníci, s výjimkou převodů na osoby blízké. Tento režim fungoval relativně stabilně a byl v praxi dobře zavedený.
2. Období od 1. ledna 2014 – zrušení předkupního práva
Nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), který vstoupil v platnost 1. ledna 2014, přinesl zásadní změnu – zákonné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno.
Tato změna znamenala, že spoluvlastníci mohli svůj podíl volně prodat komukoli bez povinnosti nejprve nabídnout podíl ostatním spoluvlastníkům. Tento krok byl motivován snahou zjednodušit a zrychlit převody podílů na nemovitostech.
V praxi to však přineslo i negativní dopady – v některých případech do spoluvlastnických vztahů vstupovali nechtění investoři či spekulanti, což vedlo k narušení vztahů mezi spoluvlastníky.
3. Období od 1. ledna 2018 – Návrat předkupního práva
K 1. lednu 2018 byla zákonná úprava předkupního práva opět změněna – zákonodárci se rozhodli institut předkupního práva obnovit. Nová podoba předkupního práva však přinesla i řadu praktických komplikací.
Předkupní právo se znovu začalo vztahovat na všechny převody podílů mezi spoluvlastníky s výjimkou převodů na osoby blízké. Tento návrat předkupního práva měl chránit stávající vlastníky nemovitostí, avšak v praxi způsoboval komplikace zejména při prodeji bytových jednotek, kde byly součástí prodeje i podíly na garážových stáních či společných částech domu.
Majitelé byli povinni postupovat dle předkupního práva, což transakce často komplikovalo a prodlužovalo.
4. Období od 1. července 2020 – Omezení předkupního práva
K 1. červenci 2020 došlo k další zásadní změně – zákonné předkupní právo bylo výrazně omezeno.
Nově se předkupní právo uplatňuje pouze v případech, kdy spoluvlastnictví vzniklo bez vůle spoluvlastníků, například děděním. Navíc se předkupní právo v takových případech omezuje pouze na období šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví.
Výjimkou zůstaly převody podílů mezi spoluvlastníky, manžely, sourozenci nebo příbuznými v řadě přímé – v těchto situacích se předkupní právo neuplatňuje.
Praktické dopady změn na vlastníky nemovitostí
Poslední novela účinná od července 2020 přinesla zásadní zjednodušení realitních transakcí.
✅ Rychlejší převody podílů: prodávající už nemusí složitě obesílat ostatní spoluvlastníky s nabídkou odkupu.
✅ Méně administrativy: snížila se administrativní zátěž a riziko zdržení transakcí.
✅ Větší flexibilita: majitelé nemovitostí nyní mohou snadněji plánovat prodej svých podílů, zejména v případech rodinných převodů.
Pro investory a vlastníky nemovitostí znamenají tyto změny větší jistotu a předvídatelnost při uzavírání realitních transakcí.
Na co si dát pozor při prodeji podílu na nemovitosti
I přes zjednodušení pravidel je důležité dodržet platnou legislativu:
Pokud se jedná o podíl získaný dědictvím, je nutné respektovat předkupní právo po dobu šesti měsíců.
Při prodeji podílu je klíčové správně formulovat kupní smlouvu a zajistit, aby obsahovala všechny nezbytné právní náležitosti.
Doporučuje se konzultace s právním odborníkem nebo realitním makléřem, zejména pokud se jedná o složitější transakce se spoluvlastnickými podíly.
Právní úprava předkupního práva prošla v posledních letech několika zásadními změnami. Zatímco dřívější podoba výrazně komplikovala realitní transakce, současná právní úprava je pro vlastníky nemovitostí výrazně příznivější a umožňuje flexibilnější nakládání s podíly.
Pokud plánujete prodej spoluvlastnického podílu, doporučujeme se o aktuálních pravidlech dobře informovat nebo využít našich odborných služeb. Pomůžeme Vám předejít případným komplikacím.